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林中:見證中國樓市永升旭日的光輝時代

更多資訊請訪問桐廬房產網www.874301.live    文章類型: 房產金融      點擊數:259    加入時間:2019/9/30 8:26:28
從最初的大雜院、亭子間、土胚房,到后來的筒子樓、單元房、商品房,經過70年的砥礪奮進,我國的住房建設發生了翻天覆地的變化。

不過,言及中國房地產行業的發展,還要從改革開放算起。1978年,理論界提出了住房商品化、土地產權等觀點,標志著中國房地產業正式進入萌芽階段。1998年,隨著住房分配的停止、住房貨幣化的實行以及城市化進程的快速推進,中國的房地產行業真正進入高速增長階段,迎來崛起。

回望過去,在房地產行業快速發展的“黃金20年”中,中國城市的發展日新月異,這離不開房地產行業的推進,也離不開行業中一家家企業的埋頭耕耘。

旭輝便是其中的一個代表。從1994年誕生到2007年開始全國化布局,再到2012年登陸資本市場、2013年突破百億、2017年跨越千億,旭輝經歷了數輪的洗禮與成長,逐漸成為房地產行業中不可或缺的一員。

“公司的發展駛入快車道,多半是因為搭上了時代的高鐵,順勢而為!痹诮邮堋秶H金融報》記者專訪時,旭輝控股董事長林中將企業的崛起歸功于“時代的造就”。

“回望旭輝的發展歷程,企業的命運與國家命運休戚相關!绷种锌偨Y稱,縱觀中國上下五千年,過去20年是從未有過的太平盛世;橫望近代的全球變遷,過去20年,十多億中國人口的城市化進程,也是人類有史以來規?涨暗淖冞w,這為中國的房地產人提供了千載難逢的宏大舞臺。

1 了解客戶 奠定基礎

和他的名字一樣,林中和他一手創辦的旭輝始終秉持著“中庸之道”。同樣是兄弟共同創業的故事,旭輝多年來鮮有“花邊新聞”傳出,習慣于用業績說話,直面媒體與投資者的各種提問,從不回避,卻也總是中規中矩,少有“抓眼球”的爆點……

不過,“中庸”并不代表沒有主見,更不是慵懶。相反,從踏入社會的那一刻起,他的每一步都是經過深思熟慮,且努力為之奮斗的。

上世紀90年代初,林中畢業于廈門大學企業管理系。在那個國家包分配的年代,大學生是當之無愧的天之驕子。不過,恰逢雙軌制剛剛開始試行,畢業生就業開始面臨雙向選擇,林中毅然選擇走出體制,進入一家房地產公司做銷售。

“由于大學沒有學習過房地產專業,不夠了解,我就拼命學習。當時,公司并沒有說要做市場調研,我就自己跑遍了廈門的大街小巷收集問卷;公司沒有要求去了解競爭對手的產品,我就自己做足功課到處‘跑盤’!绷种谢貞浄Q,自己對于市場的敏銳洞察力很大程度上就源自于此。

在對這個行業形成初步認知后,林中認為,彼時,廈門的地產市場雖然潛力不小,想買房的人很多,但真正好的房子和好的中介卻不多。據悉,廈門房地產于上世紀九十年代初期剛開始萌動,整個行業內十分缺乏中介服務商,包括代理銷售、策劃、房屋買賣租賃,這塊市場幾乎是空白的。

于是,恰好熟悉市場銷售的林中,看準了這一商機,順勢創辦了廈門永升物業服務有限公司。永升物業的創立,被他視作事業的起點,直到現在,林中仍認為,“憑借代理銷售的經驗,了解到客戶想要什么,也知道什么樣的產品才能打動客戶,這為永升后來轉型做地產開發打下了堅實的基礎!

1994年,林中的物業代理公司“搖身一變”成為置業公司永升旭日——旭輝的前身,正式加入了地產開發商大軍。這一年,他才26歲。

2 轉戰上海 布局全國

時間來到21世紀,隨著中國房地產業進入高速增長的階段,大多數房地產企業還沉浸在區域性開發階段,優先在大本營“打天下”。然而,就在此時,林中再度做出了一個影響企業未來發展的關鍵性決定——轉戰上海。

作為早期進入廈門市房地產市場的房企之一,當時的永升旭日已在廈門當地市場取得了不錯的成績。轉戰上海,則意味著放棄在廈門一手打下的江山,去到一座陌生的城市重新開始。

但林中卻道:“水深才能養大魚,花盆難栽萬年松。想成為房地產的大企業,就一定要到房地產的高地去!

“為什么起步差不多的企業,在上海的后來要發展得更快?這引起了我的反思!绷种姓J為,隨著中國房地產市場的逐步放開,廈門的先發優勢慢慢減弱,特別是上海、北京這些大城市的市場規模是廈門無法比擬的。同等條件下,在房地產的高地和洼地耕耘,業績可能相差甚遠。

2000年,林中正式將公司總部遷往上海,并創建旭輝。自此之后,旭輝以上海為中心,開啟了全國化布局,規模成長迅速。到了2018年,旭輝的合約銷售額達到1520億元,行業排名也穩固在TOP 15。

而根據旭輝定下的“二五戰略”,到2021年時,旭輝要做到3000億銷售額,并進入行業第一陣營。同時,旭輝要完成圍繞房地產主業的多元化業務布局,化身為“城市綜合運營商”。目前,旭輝的多元化業務布局主要涉及物業管理、長租公寓、教育、養老、商業、建筑產業化、基金管理、工程建設、裝修軟裝等。

回顧過往,林中感慨萬千:“我們當初的這個決定非常正確,總部設立在上海,不但能讓公司在一個更大的市場中歷練、成長,更有利于旭輝吸引行業的頂尖人才!

3 不求最快 但求最穩

快速崛起的旭輝,常常被行業稱為“黑馬”,不過,在林中看來,旭輝更像一名“行者”。他不止一次地在公開場合強調,要盡力做到增長率、負債率與利潤率之間的平衡!皬膩矶疾蛔非笮褫x要跑得最快,但一定會追求成為走得最遠的那個!

作為林中的胞弟,旭輝控股行政總裁林峰在今年的年中業績會上概括道:“我們不是天才、不夠聰明、運氣也不夠好,考不了100分,但我們每門都可以考85分,雖然單個數據不是第一梯隊最前面的,但綜合來看,排名還是會比較靠前的!

特別是在如今整個行業都在強調“降杠桿”的背景下,旭輝的穩健就更顯得從容。財報顯示,今年上半年,旭輝的凈負債率為69.5%,同時,一年內到期短債占比18%,現金短債比為3.3,誠然,這些指標都不是行業最優,卻位居行業前列,始終穩健。

不過,眾所周知,企業要想發展,始終處于“財務保守”狀態勢必會錯失良機。特別是過去20年是中國開發商的市場紅利期,也是高速發展期,開發商如果不在這個時期內完成規模積累,隨著市場走向成熟,競爭模式就會發生變化。對于企業來說,要在這個時期沖規模就要加杠桿,畢竟,想要高速增長還要不負債幾乎是不可能的。

“杠桿不能常用,但關鍵時刻卻不得不用!币幌虺缟小爸杏怪馈钡牧种凶隽艘粋比喻,“這就像開車,停著不開最安全。同理,企業如果不借錢發展,負債率是很低,但過幾年規模更小,在這個市場上就沒有競爭能力了!

不過,林中也指出,靜態地去看一家企業的負債率高低毫無意義,而是要看行業的發展階段和背后的生意模型,要看資產變現能力、流動性、現金流以及負債結構。

他舉例說,香港的大型地產企業現在的凈負債率很多已經降到了20%到30%,但不能用這樣負債來要求內地的房企,因為發展階段和商業模型不一樣,雖然香港房企持有物業多,但資產變現能力非常弱。

目前中國內地的開發商仍以物業開發和銷售為主,因而負債相對較高,但林中相信再過20年,內地的大型房企的凈負債率基本上也會下降到20%到30%的水平。而在收入構成中,租金要占到30%以上,開發占50%,還有20%是其它業務,這也是旭輝在未來10年-20年給自己的畫像,“再過十年看旭輝,可能就會像現在的新鴻基一樣!

在林中看來,未來20年將要迎來行業的平穩增長期,去杠桿是趨勢。不能加杠桿就很難再沖規模,“旭輝現在凈負債率在70%以下,未來幾年還會降,因為規模增長不會像之前那么快了!

4 合作之道 安全第一

亮眼的增長速度背后,旭輝的發展之路也并非一帆風順,特別是合作項目的并表問題始終存在爭議。伴隨著銷售規模一次次突破節點,從300億元、500億元,到1000億元、1500億元,旭輝由于權益占比僅有50%左右而被質疑“成色不足”。

從2014年-2017年這一重要發展時期的銷售數據來看,旭輝分別實現合同銷售金額212億元、302億元、530億元、1040億元,其中,權益銷售金額分別為164億元、201億元、292億元、550億元,權益占比分別為77.36%、66.56%、55.09%、52.88%。

對此,林中稱:“合作,是旭輝的戰略選擇。首先是因為,合作的時候風險是分散的,特別是在地價很高的時候,雖然自己做也可以,但是合作開發風險相對就小。雖然可能利潤也少了一點,但是更安全,我們把安全擺在第一位。此外,合作還能帶給旭輝人更多操盤磨煉的機會,提升企業實打實的運營能力!

他同時強調,市場風險大的時候,旭輝希望權益低一點,市場風險小的時候,旭輝就希望權益大一點。即便未來旭輝會逐漸提高自己的權益占比,合作共贏這個戰略依舊不會改變,“民營企業就是要朋友多”。

事實上,旭輝新增土儲的權益占比已經在上升通道。今年前7月,旭輝新增土儲的金額權益占比已達74%,相較2018年同期大幅上升。旭輝管理層表示,未來將持續提升權益占比,2019年全年的新增土儲權益占比將保持在70%以上。

國際知名投行高盛近期的一份研報指出,旭輝土儲權益比提升得益于兩個方面:一是拿地渠道多元化,有效降低了土地成本和資金壓力;二是放緩了進入新城市的步伐,轉而聚焦于深耕現有布局城市,一定程度上減少了對合作方的依賴。

5 從家族企業到現代企業

旭輝的成長過程,雖然被深深打上林氏三兄弟的烙印,但卻早已告別家族企業的特征。

在外界看來,林氏三兄弟始終各司其職,少有爭執。從出道至今,林中作為大哥一直是掌舵人,運籌帷幄、指點江山,現任旭輝控股(HK.00884)的董事會主席;二弟林偉最早從廈門永升開始,一直為企業沖鋒陷陣,擔任副董事長一職;而三弟林峰為人上進,自海外留學歸來之后,從營銷、財務等條線一路歷練,并從2008年起擔任旭輝CEO,帶領旭輝一路前行,2018年還被《哈佛商業評論》中文版評選為“中國百佳CEO”。

林中也表示,兄弟三人的文化價值觀和戰略認同一致,配合也非常默契,“求大同存小異,誰管的誰拿主意,從來不會出現爭執”。

旭輝另一個經常為業界津津樂道的,是為職業經理人打造了一片生存發展的土壤:簡單、陽光、公平、尊重、信任、開放。也正因為如此,旭輝接連兩年獲得了怡安翰威特頒發的“最佳雇主”稱號。

不久之前,職業經理人出身、2017年底剛剛獲任旭輝控股執行董事一職的陳東彪,又獲任旭輝控股旗下“旭輝集團股份有限公司”董事長,這也意味著旭輝賦予職業經理人更多、更大的責任。

這樣的變化,證明旭輝早已告別了家族企業的管理模式,而是一個擁有現代企業管理和治理模式的公司!捌髽I的生命,在設計上要高過我們自己本身的壽命,從而形成一個經營權、所有權和監督權相獨立的,以職業經理人為主的現代公司! 林中同時指出,“公司就像一支球隊,提倡管理團隊去明星化,前鋒進了一個球,榮譽是大家的!

雖然給予了職業經理人更大的空間,但林氏家族作為創始人,對旭輝未來成長和長期股價走勢保持著一貫的信心,持續不斷地增持自家股票就是最好的證明:年初以來,林氏家族已斥資逾2億元增持。

林中曾不止一次地表示,更希望旭輝成為地產行業的“長跑者”,打造“百年老店”,持續穩定地為投資者創造價值。

雖然仍處于“二五戰略”中期,但林中已預見到,旭輝的真正轉型將會發生在2022年開始的“三五戰略”階段,從開發銷售型企業轉變成綜合運營型企業,市場的運營能力、不動產的管理能力、如何培養新人才等,都將是他和旭輝未來需要著重考慮的問題。

“這個轉型大概會花十多年的時間。我研究過一些企業的轉型,最怕一些公司今年轉型,明年就不行了,現金流突然就斷了。只有當租金收入達到150億元時,企業才能單單依靠租金去維持滾動發展的需求。未來幾年,我們希望旭輝每年的租金收入都能成倍增長!绷种斜硎。

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出處:國際金融報
 
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